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          康养地产及商业项目开发一般流程

          最后更新时间:2022-3-8 9:05:05
            

            康养地产及商业项目开发一般流程

          1、 市场条件判定

          开发商需要在项目初期,第一对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判定。该判定能够称之为初判定:不进行针对项目微观角度的分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判定该都市或地区进展相应康养及商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的摸索。因为康养及商业房地产的形式种类比较多,而且各种康养及商业房地产形式都存在市场成熟性的咨询题:如果某个地区的社会生产力水平比较低,人们的收入水平不高的话,投资商再有实力,也不能够在该地区投资建设大型康养及商业房地产项目。

          2、项目位置选择

          康养及商业房地产项目的位置选择咨询题关于项目的成功将是决定性的。实际上,并不是所有的地点都适合做康养及商业房地产的开发,只有某个地点具备了相应的条件后,才能够做。康养及商业房地产鉴于其功能特点,对位置和周边条件的要求与一般房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区, 一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范畴内,但康养及商业房地产则不同,所要解决的客流会随着经营状态的变化,会发生倍增,也会发生锐减。当一个康养及商业房地产项目的客流发生倍增的时候,项目所在位置能否适应就成为一个重要的咨询题。针对不同的项目有不同的确定方案,开发商能够组织自己的团队进行该项工作的研究分析,也能够托付专业咨询机构进行选址。

          3、判定可进展规模

          在完成康养及商业房地产项目选址工作后,需要针对特定项目地址进行市场前景及可进展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础,周边商圈覆盖人口的情形,可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及项目的可进展规模等一系列有关咨询题。

          4、项目土地取得及政府许可

          完成康养及商业房地产项目市场前景及可进展规模的分析后,将面临项目土地取得及政府许可的咨询题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府有关主管部门申请建设康养及商业房地产项目,并得到政府相应打算委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

          1)、土地规模标准。康养及商业房地产项目对土地规模的要求:要满足该项目本身功能的需要,得够用。

          2)、土地价格标准。土地价格的高低将直截了当决定项目的竞争优势。专门在项目运做初期,土地价格越低,前期资金压力越小。

           

          5、项目定位细化

          完全的,细致的研究分析项目的目标客户,市场定位,产品形式,特点,启动策略,财务测算等有关咨询题。此步骤是项目成功与否的重要因素,如果定位显现偏差,则项目没有成功的可能。反复探讨,反复修改定位,定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施,在取地的过程中修正项目定位,在项目定位过程中取地工作已开始。

          6、项目规划设计

          项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中,专门以方案设计为重中之重:方案设计能够称之为宏观设计,将决定康养及商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

          初步设计及施工图设计能够称之为微观设计,即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一样开发商都托付外国的设计机构进行方案设计时期的设计,托付国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即能够降低设计成本,又能够保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度,否则方案设计的深度达不到应有的要求,国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计,或者尽管完成,但会有大量潜在咨询题遗留给开发商。

          7、设计方案的市场化

          指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给康养及商业房地产市场专家或商业策划公司,由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议,同时三方之间的沟通交流必须通过几次循环,才能够最大限度保证最终设计方案的市场化理念,具有市场准确度。 这正是专门多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。缘故在于康养及商业房地产项目必须强调经营,不管是百货店、超市、专卖店或任何业态都对康养及商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求,如果康养及商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求,那么商户最简单的选择确实是不选择该项目,因此任何康养及商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效制造美学空间,而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误,但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合到里面去,否则该项目将面临空前的市场压力。

          8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

          在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后,需要就以上方案进行调整,即系统整合咨询题。通过调整整合,判定项目规模和投资回报的关系是否合理;判定项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判定投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判定的结果存在咨询题,那么需要回到设计时期进行有关调整,并再循环进行市场调整方案及财务融资方案,验证确定最终可行方案。

          9、项目方案的政府许可

          指完成项目方案的系统化整合后,需要向政府打算部门提交可行性研究报告,向规划部门提交方案设计,向交通部门提交交通方案,向消防部门提交消防方案,向环保部门提交环境评估报告,向供电部门提交项目用电方案,向天然气、自来水公司、市政治理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交不的文件,并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程,常规来讲需要至少近半年的时刻,需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中,可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分,阻碍到项目的最终规划,项目的交通条件保证,项目的方案能否满足消防规范,以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会阻碍项目的投资回报推测。

          在项目可行性审批过程中,需要合理安排与政府的公关活动。

          1)交通审批

          交通审批指规划部门协助交通主管部门对该康养及商业房地产项目的交通进行审批。通常需要托付专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究,对康养及商业房地产项目建成后对周边交通系统的阻碍及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织关于其成功运营起决定性作用。交通咨询题能够成为项目的障碍,也能够成为项目成功的瓶颈。关于康养及商业房地产项目来讲,良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费,否则会大大降低到访客户的数量;良好的内部交通设置能够幸免交通堵塞,促进项目的内部交通循环。

          2)消防审批

          指消防部门对该康养及商业房地产项目的方案设计按照国家的消防规范进行审查,最终确定该方案是否符合国家消防规范,是否能够予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计,那么将意味着前面所作的工作专门大程度上需要返工,这将造成极大的白费。一样来讲,项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突看起来是必定的情况,如何讲国内的消防规范专门保守,而作为当今商业业态最复杂形式的康养及商业房地产项目,不突破中国的消防规范的话,几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突,开发商应探究双方的平稳点。

          3)规划审批

          指项目所在地区规划治理部门依据开发商上报的项目方案设计,以项目的规划使用条件为基础,结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是康养及商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案,康养及商业房地产的方案就差不多确定,原则上不再修改,而且也最好不要再修改,否则白费太大。规划审批的过程关于开发商极为关键:如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情形,对投资商来讲将面临专门多需要返工、缺失利益的咨询题。要想保证规划审批能按照计定目标实现,必须有效与政府各主管部门进行沟通,做好对政府的公共关系工作等。

          10、项目招投标

          指开发商完成项目设计方案的深化后,在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后,通过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面时期的机电咨询商等,以便做好项目施工预备的过程。

          11、项目的财务核算

          指开发商在完成项目的设计方案后,建立或托付专门的财务融资机构对该康养及商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏锐性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中,财务融资机构需要以项目市场前景及可进展规模的可行性为参考,并大量引用分析结论。关于小型康养及商业房地产项目,该项工作需要,但不需要做的专门细。专门采取销售模式的康养及商业房地产项目,财务核算的工作专门简化专门多。

          12、资金需求方案

          指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要第一对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制,再结合项目他项资金的需求,最终完成该项目的资金需求方案

          13、融资方案

          指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等,以项目资金需求方案为参照对象,制定的资金供给打算。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象,是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身资源,否则除非非市场因素存在,企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内康养及商业房地产投资商不明白得金融投资依附于企业资源的特点,因此在项目运做时低估自身资源的重要性,过高评判自身在项目中的价值,并盲目产生对股权的过高期望,从而导致融资方案不可行。项目的财务核算、资金需求方案及融资方案关于开发商准确判定项目的可操作性至关重要。以上测算及有关方案的准确度会直截了当阻碍投资商决策的准确度。

          14、项目融资

          除非开发商有足够的资金做支持,除非项目采取出售的投资模式,投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策,就能够推进项目运做过程中最重要的工作,即项目融资工作。项目融资包括项目开发时期的资金预备及项目运营期间的资金预备两时期的内容。要紧形式有股权融资和债权融资。 开发商在进行项目融资工作之前第一要进行项目融资的决策工作。准确对康养及商业房地产项目的融资策略及方案进行决策,能够最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估量其在该项目中的股权期望,在融资过程中必定面临失败,最终严峻阻碍融资工作的进程。完成融资决策后,进行的首要工作是项目商业打算书的编写工作。项目商业打算书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业打算书的编写工作以后,开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式要紧有两种:

          1)、托付专业融资服务机构进行融资;

          2)、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突,如果和谐好的话,会齐头并进。

          第一种融资操作关于初步进入康养及商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的,因为专业康养及商业房地产融资服务机构能够通过其专门的操作渠道将该康养及商业房地产项目。与国际资本直截了当、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面,如果对那个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉,盲目的冲撞只会耽搁时刻,可不能取得任何进展。因此托付专业融资服务机构进行项目融资服务时,开发商是需要付出融资成本,即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时,需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高,但能够明确的是,只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有咨询题,换言之,这种融资机构是不太可能完成项目的融资。

          第二种融资操作关于差不多有康养及商业房地产项目操作体会、融资体会的投资商来讲,是能够采纳的。然而投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队,那个融资团队并非简单一两个人就能够组成。

          15、市场策划

          项目的市场策划关于项目的成功至关重要,高超的市场策略能够降低项目的成本,并有效打开市场空间,收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面,幸免竞争的市场策略是制胜的关键之举。

          16、招商

          项目招商的方式要紧有两种,即:1)、托付专业招商咨询机构进行项目招商;2)、自己搭建招商团队进行招商工作。关于康养及商业房地产项目来讲,将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商,也确实是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求,因此托付专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。

          17、价格策略

          关于采取商铺出售方案的项目来讲,开发商需要对商铺的售价进行推测,并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价第一由商铺自身价值决定,其次,市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。

          价格策略要紧有三种:高开低走,平开平走,低开高走。

          18、租金策略

          开发商在招商时期就需要对商铺的租金进行科学推测。推测必须依靠对现状市场的研究,和对以后市场的推测,不仅考虑自身市场空间,而且要考虑竞争市场的阻碍力。租金判定关于项目招商意义专门,准确的租金定位将提升项目的招商效率。  

          19、治理公司的选择

          项目取得成功最重要的因素之一,是康养及商业房地产的物业治理。好的治理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有主动阻碍及作用,其重要性远远不只对招商的阻碍。治理商能够选择的范畴比较小,国内商业地产治理商比较少,多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。 康养及商业房地产治理公司介入的方式要紧有1)、治理公司以治理参股;2)、聘请治理公司。事实上治理公司应该在项目设计时期就参与进来,这关于项目的招商、融资都有专门大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名治理公司进行以后项目的治理,那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同,招商工作容易进行等。

           

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